Dès lors qu’un couple franchit le pas de l’achat immobilier, vient le moment de répartir équitablement les charges et le crédit. En effet, les deux personnes qui composent le foyer n’ont pas forcément les mêmes revenus, le même apport ni la même situation familiale. La simulation d’emprunt immobilier facilite cette étape, car elle permet d’y voir plus clair concernant les chiffres, d’anticiper l’impact budgétaire de chaque scénario et d’éviter que les décisions ne reposent que sur l’intuition ou l’affectif.
La simulation en ligne pour répartir les charges lors d’un achat immobilier
Pour un premier emprunt ou pour un prêt immobilier après 50 ans, il faut faire le points sur les deux profils emprunteurs. Pour ce faire vous aurez besoin de connaître vos revenus nets imposables, la nature de vos contrats (CDI, CDD, indépendant), ainsi que vos projets d’évolution de salaire. L’objectif est d’estimer correctement le crédit et de répartir les mensualités selon la capacité de chacun.
Un simulateur doit tenir compte des apports personnels, qu’ils proviennent d’une épargne constituée, d’une vente précédente ou d’une donation familiale. En effet, ces sommes conditionnent la quote-part de propriété de chacun dans le bien. Lorsque l’un des partenaires apporte par exemple 80 000 € et l’autre 10 000 €, il serait illusoire de considérer une indivision à 50/50 sans réflexion.
Pour calculer votre taux d’endettement, vous devez prendre en compte les charges existantes. Certains simulateurs reprennent la logique des banques et ajoutent les crédits à la consommation, les prêts auto, les pensions alimentaires, les loyers éventuels, ainsi que les dettes professionnelles. L’outil distingue la situation de chaque co-emprunteur et simule, par exemple, un scénario où celui qui est déjà fortement endetté prend une part plus faible du crédit immobilier, compense par un apport plus important, ou se concentre sur le remboursement de ses prêts en cours.
Paramétrer la simulation selon le régime matrimonial et le mode d’acquisition
En concubinage ou en PACS avec séparation de biens, le droit français applique par défaut le régime de l’indivision : chacun est propriétaire à hauteur de ce qui est mentionné dans l’acte authentique. Si rien n’est précisé, la loi considère un 50/50, même si l’un a financé 80 % du projet. La simulation peut donc aider à déterminer des quotes-parts fidèles aux apports et aux remboursements prévus.
Sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, tous les biens acquis pendant le mariage sont, en principe, communs, peu importe qui paie quoi. Pourtant, les apports propres (héritages, dons, économies d’avant mariage) peuvent donner lieu à des créances entre époux au moment d’un divorce ou d’une succession. Dans ce cas, une simulation est utile, non pour fixer des quotes-parts de propriété, mais pour tracer qui a financé quoi. L’outil peut, par exemple, ventiler la part du crédit payée grâce à un salaire commun et la part financée par un capital propre réinvesti. Cela permet ensuite au notaire de calculer d’éventuelles récompenses lors de la liquidation du régime matrimonial.
En séparation de biens, chaque époux est propriétaire de ce qu’il finance. La simulation rejoint donc la réalité juridique : celui qui apporte 70 % des fonds et assume 70 % des mensualités détient 70 % du bien, sauf clause contraire. Lorsqu’une clause de remploi intervient (par exemple, réinvestissement du prix de vente d’un bien propre), l’outil permet de distinguer clairement la part issue de ce remploi et la part financée par le crédit ou par l’autre conjoint.
Calculer la répartition des charges : mensualités, frais annexes et travaux
La plupart des couples commencent par ventiler les mensualités de crédit selon les revenus nets disponibles, puis appliquent un prorata : si A gagne 2 000 € et B 3 000 €, chacun assume 40 % et 60 % de la mensualité. Les simulateurs permettent de calculer instantanément le taux d’endettement de chacun et de vérifier que les recommandations usuelles (environ 35 %) sont respectées. Une fois la répartition déterminée, l’outil peut générer un échéancier détaillé, qui servira de base à une clause contractuelle formalisant la contribution de chacun.
Les frais de notaire (souvent entre 7 et 8 % dans l’ancien), les frais de garantie (hypothèque, caution type Crédit Logement) et les frais de dossier représentent plusieurs milliers, voire dizaines de milliers d’euros. C’est pourquoi, un simulateur vous demande généralement de préciser comment ces frais sont financés : exclusivement par l’apport d’un seul, par un compte joint, ou intégrés au crédit. Selon le scénario, la quote-part réelle de chacun dans le coût total du projet peut évoluer. La simulation permet ainsi de voir si la personne qui apporte le plus au départ n’est pas aussi celle qui finance la majeure partie des frais annexes, ce qui pourrait justifier une part de propriété légèrement supérieure à ce qui était envisagé.
Il vous faudra également simuler la répartition des charges, notamment les coûts récurrents relatifs à la détention du bien : taxe foncière, charges de copropriété, assurance habitation propriétaire-occupant et contrats d’entretien (chaudière, pompe à chaleur). Pour une répartition équitable, certains couples choisissent de payer ces frais en prorata des quotes-parts d’acquisition, d’autres en prorata des revenus.
Traduire la simulation en clauses juridiques : acte notarié, convention d’indivision et PACS
Rédiger une clause de répartition des charges dans l’acte authentique par le notaire
Une fois la simulation affinée, encore faut-il la traduire juridiquement. Le notaire peut insérer dans l’acte authentique une clause détaillant les quotes-parts d’acquisition, mais aussi la manière dont les partenaires entendent répartir les charges courantes et les travaux exceptionnels. Même si cette clause ne lie pas les tiers, elle a une forte valeur probante en cas de litige interne. La simulation chiffrée sert alors de support aux discussions avec le notaire : elle montre noir sur blanc l’effort consenti par chacun, année après année.
Utiliser une convention d’indivision pour sécuriser les apports initiaux et les remboursements
En indivision, la convention d’indivision sert à sécuriser les apports initiaux et les remboursements de crédit. Elle peut préciser que tel indivisaire a avancé une somme déterminée, ou que cette avance sera prioritairement remboursée en cas de vente. Les résultats de la simulation permettent de quantifier ces montants. Il est par exemple possible de prévoir que chacun récupère d’abord son apport personnel, puis que la plus-value nette soit répartie à 50/50, ou en fonction des mensualités effectivement payées.
Adapter la simulation dans une convention de PACS
Dans le cadre d’un PACS, la convention initiale ou un avenant peut reprendre une partie des règles issues de la simulation. Il est possible de préciser que les biens acquis sont indivis à telle proportion, que les charges sont supportées selon tel prorata de revenus, ou encore que chaque partenaire conserve la propriété de ses apports personnels. En chiffrant les conséquences d’un partage 50/50 ou 70/30, vous disposez d’éléments concrets pour rédiger une convention équilibrée et cohérente avec la réalité économique du couple.
La répartition des charges pour différents profils de couples
Un couple primo-accédant à Paris avec des revenus asymétriques
Imaginons un couple de primo-accédants à Paris, avec un bien de 450 000 € et un apport global de 60 000 €. L’un gagne 2 200 € nets, l’autre 4 800 €. Une simulation sur 25 ans montre qu’un partage 50/50 fait monter le taux d’endettement du plus petit salaire à près de 45 %, contre 30 % pour l’autre. En basculant sur une répartition 30/70 des mensualités, l’endettement de la personne la moins rémunérée redescend autour de 32 %, ce qui reste compatible avec les normes actuelles, alors que l’autre grimpe à 37 %.
Un couple trentenaire en province avec un apport déséquilibré
Autre cas : un couple trentenaire à Lyon achète une maison de 380 000 € avec un apport de 100 000 €, dont 80 000 € provenant d’un héritage récent pour l’un des partenaires. Les revenus sont proches (3 000 € et 3 200 € nets), ce qui pourrait pousser vers un partage 50/50 des mensualités. La simulation montre cependant que, en tenant compte de l’apport initial très asymétrique, une indivision à 60/40 en faveur de la personne qui a apporté le capital reflète mieux la réalité financière globale. La convention d’indivision peut alors prévoir que, lors de la revente, chacun récupère d’abord son apport propre, puis que la plus-value soit partagée à égalité, ce qui combine reconnaissance de l’effort initial et projet commun.
Un couple reconstitué avec des enfants issus des unions précédentes
Dans un couple reconstitué, avec des enfants issus des unions précédentes, se pose la question de la protection des héritiers. Supposons un achat à 300 000 € en séparation de biens, chaque membre apportant 50 000 € et remboursant 50 % des mensualités. Une simulation patrimoniale croisée met en évidence qu’en cas de décès prématuré de l’un, ses enfants risquent de se retrouver en indivision avec le partenaire survivant, parfois sans liquidités suffisantes. Le simulateur permet d’évaluer l’augmentation de la quotité d’assurance sur la tête du parent ayant des enfants, le démembrement de propriété, ou encore la création d’une SCI avec clause d’agrément.