Le paysage des galeries commerciales en France connaît une profonde mutation, marquée par l'évolution rapide des habitudes de consommation et l'émergence de nouvelles technologies. Face à ces changements, les investisseurs doivent repenser leurs stratégies pour rester compétitifs et attractifs. L'année 2025 s'annonce comme un tournant crucial, où l'innovation et l'adaptation seront les maîtres-mots pour ceux qui souhaitent tirer leur épingle du jeu dans ce secteur en pleine transformation.
Évolution du marché des galeries commerciales en france
Le marché des galeries commerciales en France a connu des bouleversements significatifs ces dernières années. La crise sanitaire a accéléré des tendances déjà présentes, forçant les acteurs du secteur à repenser leurs modèles économiques. On observe une polarisation du marché, avec d'un côté des centres commerciaux prime qui continuent d'attirer les enseignes et les consommateurs, et de l'autre des actifs secondaires qui peinent à se réinventer.
Les investisseurs doivent désormais composer avec un environnement plus complexe, où la valeur d'un actif ne se mesure plus uniquement à sa surface commerciale, mais aussi à sa capacité à générer du trafic et à offrir une expérience client différenciante. Cette évolution du marché implique une approche plus fine de l'investissement, prenant en compte des facteurs tels que la mixité des usages, la qualité de l'offre digitale, et l'intégration dans le tissu urbain local.
En 2025, les galeries commerciales les plus performantes seront celles qui auront su se positionner comme de véritables lieux de vie , alliant commerce, loisirs, services et espaces de travail. Cette tendance à la diversification des activités répond à une demande croissante des consommateurs pour des espaces multifonctionnels, capables de répondre à l'ensemble de leurs besoins au quotidien.
Analyse des tendances de consommation post-COVID
La pandémie de COVID-19 a profondément modifié les comportements des consommateurs, avec des répercussions durables sur le secteur du retail. Ces changements ont contraint les galeries commerciales à s'adapter rapidement pour répondre aux nouvelles attentes de leur clientèle.
Impact du e-commerce sur la fréquentation des centres commerciaux
L'essor du e-commerce, amplifié par les périodes de confinement, a eu un impact significatif sur la fréquentation des centres commerciaux. En 2025, on estime que le commerce en ligne représentera près de 25% des ventes de détail en France. Face à cette concurrence, les galeries commerciales doivent repenser leur rôle et leur offre pour rester pertinentes.
Cependant, loin d'être une menace insurmontable, cette évolution peut être vue comme une opportunité pour les investisseurs avisés. Les galeries commerciales qui réussiront à intégrer harmonieusement le digital dans leur offre, en proposant par exemple des services de click and collect ou des expériences phygitales innovantes, seront en mesure de tirer parti de cette tendance plutôt que de la subir.
Essor des concepts expérientiels et du retailtainment
Pour contrer la concurrence du e-commerce et attirer les consommateurs, les galeries commerciales misent de plus en plus sur le retailtainment , un concept qui mêle commerce et divertissement. Cette approche vise à transformer la visite en centre commercial en une véritable expérience, allant au-delà du simple acte d'achat.
En 2025, on s'attend à voir se multiplier les espaces dédiés aux loisirs, à la culture et au bien-être au sein des galeries commerciales. Des salles de réalité virtuelle aux espaces de jeux pour enfants, en passant par des zones de détente et de restauration innovantes, l'offre se diversifie pour créer une expérience immersive et mémorable pour les visiteurs.
L'avenir des galeries commerciales réside dans leur capacité à créer des moments uniques et des souvenirs durables pour leurs visiteurs, transformant ainsi le shopping en une activité de loisir à part entière.
Adaptation des enseignes aux nouvelles attentes des consommateurs
Les enseignes présentes dans les galeries commerciales doivent également s'adapter aux nouvelles attentes des consommateurs. On observe une demande croissante pour des produits durables, éthiques et locaux. Les marques qui sauront répondre à ces aspirations en proposant une offre responsable et transparente seront mieux positionnées pour attirer et fidéliser la clientèle.
Par ailleurs, la personnalisation de l'offre et du service client devient un enjeu majeur. Les enseignes qui utiliseront efficacement les données clients pour proposer des expériences sur-mesure auront un avantage concurrentiel certain. Cette tendance pousse les investisseurs à privilégier les galeries commerciales équipées de technologies permettant la collecte et l'analyse de données clients, essentielles pour optimiser l'offre commerciale et l'expérience d'achat.
Stratégies d'investissement pour les galeries commerciales en 2025
Face à ces évolutions, les investisseurs doivent adapter leurs stratégies pour maximiser la valeur de leurs actifs et assurer leur pérennité. Plusieurs axes stratégiques se dégagent pour l'année 2025 et au-delà.
Diversification du mix commercial et des activités
La diversification du mix commercial est devenue un impératif pour les galeries commerciales souhaitant rester attractives. Au-delà des enseignes traditionnelles, les investisseurs doivent envisager d'intégrer de nouveaux types d'activités pour créer un écosystème complet répondant aux besoins variés des consommateurs.
Cette diversification peut prendre plusieurs formes :
- Intégration d'espaces dédiés à la santé et au bien-être (cliniques, centres de fitness)
- Développement de zones culturelles (cinémas, espaces d'exposition)
- Création d'espaces de restauration innovants et variés
- Mise en place de zones dédiées aux loisirs et au divertissement
En diversifiant ainsi leur offre, les galeries commerciales se positionnent comme de véritables destinations, capables d'attirer une clientèle variée et de générer du trafic tout au long de la journée.
Intégration de services et d'espaces de coworking
L'intégration de services et d'espaces de coworking représente une opportunité intéressante pour les investisseurs. Avec l'essor du télétravail et des nouvelles formes de travail flexible, la demande pour des espaces de travail partagés ne cesse de croître.
En proposant des espaces de coworking au sein des galeries commerciales, les investisseurs peuvent attirer une clientèle de professionnels susceptible de consommer sur place, tout en optimisant l'utilisation des surfaces. Cette stratégie permet également de diversifier les sources de revenus et de réduire la dépendance aux loyers commerciaux traditionnels.
Investissement dans la digitalisation et l'omnicanalité
L'investissement dans la digitalisation et l'omnicanalité est devenu incontournable pour les galeries commerciales souhaitant rester compétitives. Les consommateurs attendent désormais une expérience fluide entre le online et le offline, ce qui nécessite la mise en place d'infrastructures technologiques adaptées.
Les investisseurs doivent envisager des investissements dans :
- Des applications mobiles offrant des services personnalisés aux visiteurs
- Des systèmes de géolocalisation indoor pour faciliter l'orientation
- Des solutions de paiement mobile et sans contact
- Des outils de gestion de la relation client (CRM) pour mieux comprendre et anticiper les besoins des consommateurs
Ces investissements technologiques permettront non seulement d'améliorer l'expérience client, mais aussi de collecter des données précieuses pour optimiser la gestion des actifs et l'offre commerciale.
Développement durable et certification environnementale des actifs
Le développement durable est devenu un enjeu majeur pour le secteur de l'immobilier commercial. Les investisseurs doivent désormais intégrer les critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) dans leur stratégie d'investissement pour répondre aux attentes des consommateurs et des régulateurs.
La certification environnementale des actifs, telle que BREEAM ou HQE, devient un atout différenciant pour les galeries commerciales. Elle permet non seulement de réduire l'empreinte écologique des bâtiments, mais aussi d'optimiser les coûts d'exploitation à long terme.
Les galeries commerciales du futur seront des lieux de vie durables, intégrés dans leur environnement et respectueux des enjeux écologiques.
Analyse des performances financières et locatives
Pour évaluer la pertinence d'un investissement dans une galerie commerciale en 2025, il est essentiel d'analyser en détail ses performances financières et locatives. Plusieurs indicateurs clés permettent de mesurer la santé et le potentiel d'un actif commercial.
Évolution des taux de vacance et des loyers
Le taux de vacance est un indicateur crucial de la santé d'une galerie commerciale. En 2025, on s'attend à une stabilisation des taux de vacance pour les actifs prime, tandis que les centres secondaires pourraient continuer à connaître des difficultés. Les investisseurs doivent être particulièrement vigilants à l'évolution de cet indicateur et aux stratégies mises en place pour attirer et retenir les enseignes.
Concernant les loyers, la tendance est à une plus grande flexibilité des baux commerciaux, avec notamment le développement des loyers variables indexés sur le chiffre d'affaires des enseignes. Cette évolution permet de mieux aligner les intérêts des propriétaires et des locataires, tout en offrant une meilleure résilience en cas de crise.
Indicateurs clés de performance (NRI, TRI, taux de capitalisation)
Les investisseurs doivent surveiller de près plusieurs indicateurs clés pour évaluer la performance de leurs actifs :
- Le Net Rental Income (NRI) ou revenu locatif net, qui mesure les revenus générés par l'actif après déduction des charges d'exploitation
- Le Taux de Rendement Interne (TRI), qui permet d'évaluer la rentabilité globale de l'investissement sur sa durée de détention
- Le taux de capitalisation, qui reflète le rapport entre le revenu net de l'actif et sa valeur de marché
En 2025, on s'attend à une stabilisation des taux de capitalisation pour les actifs prime, tandis que les actifs secondaires pourraient voir leurs taux augmenter, reflétant un risque accru pour les investisseurs.
Comparaison sectorielle avec d'autres classes d'actifs immobiliers
Pour évaluer l'attractivité des galeries commerciales en tant que classe d'actif, il est important de les comparer à d'autres segments de l'immobilier. En 2025, les galeries commerciales devraient offrir des rendements supérieurs à ceux de l'immobilier de bureaux prime, mais potentiellement inférieurs à ceux de la logistique, qui continue de bénéficier de l'essor du e-commerce.
Voici un tableau comparatif des rendements attendus en 2025 pour différentes classes d'actifs immobiliers :
| Classe d'actif | Rendement prime attendu |
|---|---|
| Galeries commerciales prime | 4,5% - 5,5% |
| Bureaux prime | 3,5% - 4,5% |
| Logistique prime | 4,0% - 5,0% |
| Résidentiel | 2,5% - 3,5% |
Cette comparaison souligne l'importance pour les investisseurs de diversifier leur portefeuille immobilier pour optimiser le couple rendement/risque.
Réglementation et fiscalité des galeries commerciales
Le cadre réglementaire et fiscal applicable aux galeries commerciales en France connaît des évolutions significatives qui impactent directement les stratégies d'investissement. Les investisseurs doivent rester vigilants face à ces changements pour optimiser leurs opérations.
Loi ELAN et encadrement des projets commerciaux
La loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) a introduit de nouvelles dispositions visant à encadrer le développement des projets commerciaux en France. Cette législation a notamment renforcé le rôle des Commissions Départementales d'Aménagement Commercial (CDAC) dans l'autorisation des nouveaux projets.
En 2025, on s'attend à une application plus stricte de ces dispositions, avec une attention particulière portée à l'impact environnemental et social des projets commerciaux. Les investisseurs devront donc intégrer ces contraintes dans leurs stratégies de développement et de rénovation des galeries commerciales.
Fiscalité applicable aux SIIC et foncières cotées
Les Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (SIIC) et les foncières cotées bénéficient d'un régime fiscal spécifique en France. Ce statut offre des avantages fiscaux importants, notamment l'exonération d'impôt sur les sociétés pour les revenus locatifs et les plus-values de cession, en contrepartie d'une obligation de distribution des bénéfices.
En 2025, ce régime fiscal devrait rester attractif pour
les investisseurs, offrant une fiscalité avantageuse pour les projets de galeries commerciales. Cependant, il convient de rester attentif aux éventuelles évolutions législatives qui pourraient modifier ce régime.Évolution de la taxe sur les surfaces commerciales (TASCOM)
La Taxe sur les Surfaces Commerciales (TASCOM) est un impôt local dû par les commerces exploitant une surface de vente au détail de plus de 400 m². Son évolution est un sujet de préoccupation pour les investisseurs dans les galeries commerciales.
En 2025, on s'attend à une possible révision du barème de la TASCOM, avec une augmentation potentielle pour les plus grandes surfaces. Cette évolution viserait à favoriser les commerces de proximité et à limiter l'expansion des grandes surfaces commerciales. Les investisseurs devront intégrer ces changements dans leurs modèles financiers et leurs stratégies d'acquisition ou de développement d'actifs.
La fiscalité des galeries commerciales en 2025 sera marquée par un équilibre entre incitations à l'investissement et contribution au développement local, nécessitant une veille constante de la part des investisseurs.
Perspectives géographiques et projets emblématiques
L'année 2025 verra l'émergence de nouvelles tendances géographiques dans le secteur des galeries commerciales, avec un renouveau des centres-villes et un intérêt croissant pour les formats alternatifs comme les retail parks et les outlets.
Renouveau des centres commerciaux en centre-ville
Face à la désertification de certains centres-villes, les pouvoirs publics et les investisseurs privés unissent leurs efforts pour revitaliser ces espaces. Les galeries commerciales de centre-ville connaissent un regain d'intérêt, offrant une alternative aux grands centres périphériques.
Ce renouveau se caractérise par :
- La rénovation d'anciennes galeries marchandes pour les adapter aux nouvelles attentes des consommateurs
- L'intégration de concepts innovants mêlant commerce, culture et services de proximité
- Le développement de formats plus compacts et modulables, s'insérant harmonieusement dans le tissu urbain
Ces projets de revitalisation offrent des opportunités intéressantes pour les investisseurs, avec des perspectives de rendement attractives et un soutien des collectivités locales.
Potentiel des retail parks et des outlets
Les retail parks et les centres de marques (outlets) continuent de séduire les investisseurs en 2025, grâce à leur modèle économique résilient et leur capacité à attirer une clientèle large.
Les retail parks bénéficient de plusieurs atouts :
- Des coûts d'exploitation plus faibles que les centres commerciaux traditionnels
- Une flexibilité accrue dans l'aménagement des espaces
- Une accessibilité facilitée pour les clients motorisés
Quant aux outlets, ils profitent de la tendance du consommateur à rechercher des bonnes affaires, tout en offrant une expérience de shopping différenciante. En 2025, on observe une montée en gamme de ces centres, avec l'intégration d'espaces de restauration qualitatifs et d'animations régulières pour fidéliser la clientèle.
Focus sur le projet EuropaCity et ses alternatives
L'abandon du projet EuropaCity en 2019 a marqué un tournant dans la conception des grands projets commerciaux en France. En 2025, les alternatives proposées pour le site du Triangle de Gonesse illustrent les nouvelles orientations du secteur.
Le nouveau projet, baptisé "Terres d'Avenir", met l'accent sur :
- La préservation des terres agricoles et le développement d'une agriculture urbaine innovante
- La création d'un pôle d'innovation dédié aux métiers de la transition écologique
- L'intégration d'espaces commerciaux à taille humaine, privilégiant les circuits courts et l'économie circulaire
Cette évolution témoigne d'une prise de conscience des enjeux environnementaux et sociaux dans le développement des projets commerciaux. Les investisseurs doivent désormais intégrer ces dimensions dans leurs stratégies pour assurer la pérennité et l'acceptabilité de leurs actifs.
L'avenir des galeries commerciales en 2025 se dessine autour de projets plus intégrés, durables et à échelle humaine, répondant aux nouvelles attentes sociétales et environnementales.